房地产1-12月月报：投资趋弱销售改善

　　本期投资提示：　　12 月投资端保持走弱趋势，其中投资、开工、竣工仍处低位。2024 年全年来看，投资同比-10.6%，较前值-0.2pct；新开工同比-23.0%，较前值持平；施工同比-12.5%，较前值+0.1pct；竣工同比-27.7%，较前值-1.5pct。12 月单月来看，投资同比-13.3%，较前值+0.5pct ；开工同比-23.0% ，较前值+3.2pct ；竣工同比-30.4%，较前值+8.6pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2025 年预测：投资同比-9.9%、开工同比-9.7%、竣工同比-22.6%。　　12 月销售端稳中改善，住宅销面同比+4.4%，非住宅同比-13.9%。2024 年全年来看，销售面积同比-12.9%，较前值+1.4pct；销售额同比-17%，较前值+2.1pct；销售均价同比-4.8%，较前值+0.9pct。12 月单月来看，销售面积同比-0.5%（其中住宅同比+4.4% 、非住宅同比-13.9%），较前值-4pct ；销售金额同比+2.4% ，较前值+1.4pct；销售均价同比+2.9%，较前值+5.4pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，并且收储和城中村改造等也将推动销售面积提升，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.4%、销售均价同比-2.0%。　　12 月资金端降幅略有扩大，融资资金再走弱、销售回款继续改善。12 月单月来看，资金来源同比-7.1%，较前值-2.3pct。从12 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-5.3%，较前值-1.5pct；自筹资金同比-17.9%，较前值-2.3pct；定金及预收款同比-1.2%，较前值-6.2pct；个人按揭贷款同比+0.9%，较前值+1.3pct。12 月资金来源同比降幅有所扩大，融资资金中，国内贷款、自筹资金降幅均有扩大，销售回款中，定金及预收款同比转负、个人按揭同比转正。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。　　投资分析意见：投资趋弱，销售改善，维持“看好”评级。9 月“止跌回稳”和12 月“稳住楼市股市”的连续表态明确了修复居民资产负债表的政策思路，也呈现了强于以往的政策有效性，政策进入到有的放矢的轨道，预计后续将有更积极有为的政策推出，预计行业有望筑底。考虑到中期需求有支撑、但短期供给有约束，我们预计明年总量仍偏弱、但结构强弹性，其中一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性，优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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房地产1-12月月报：投资趋弱销售改善