地产及物管行业周报：大力实施城市更新中长期资金加速入市房企业绩继续承压

本期投资提示：房地产行业数据：上周（25/1/18-25/1/24）34 个重点城市新房合计成交268.5 万平米，环比+3%；其中，一二线环比+1%、三四线环比+22%；1 月一手房月成交同比-3%，较12 月-12pct；其中，一二线同比+2%、三四线同比-36%，分别较12 月-10pct 和-11pct。上周13 个重点城市二手房成交121 万平米，环比-13%；1 月累计成交同比+48%，较12 月-7pct。库存方面，上周15 城推盘83 万平米，对应成交推盘比1.27 倍，最近三个月（24 年10-12 月）分别为1.51 倍、1.26 倍和1.25 倍。至上周末，15 城可售面积9,224 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为14.9 个月，环比上升0.3 个月。目前短期库存去化月数已连续3 个月下降，行业新房市场继续去库存，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中有效库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存和土地状态库存等无效库存均处于高位。主要政策新闻：宏观方面，国务院副总理何立峰在全国城市更新工作部署视频会议表示，要大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务；国家金融监督管理总局副局长肖远企在国新办新闻发布会上表示，截至目前，房地产融资协调机制已成功支持1400 万套住房建设并交付；中央金融办、中国证监会等六部门：发布《关于推动中长期资金入市工作的实施方案》。因城施策方面，广东省政府发文指出，要完善债券违约风险处置机制、稳妥防范化解房地产领域风险；广西钦州发布房地产市场优化政策，优化工抵房网签备案；北京发布城市更新新政，支持企业“腾笼换鸟”盘活存量土地资源。公积金方面：常州法拍房可以申请使用住房公积金贷款；福建泉州多子女家庭最高可贷公积金120 万元；泸州市住房公积金政策优化，可直接提取支付购房首付。公司动态跟踪：2024 年度业绩：天健集团5.4 亿元到7 亿元（同比-53.9%到-66.4%），建发股份24 亿元到35 亿元（同比-73%到-82%），南山控股-13.8 亿元到-18.9 亿元（同比-1038%到-1385%），我爱我家0.7 亿元到1 亿元（同比-108%到-112%），大悦城-26 亿元到-34 亿元（同比亏损扩大），深深房A 1.7 到2.5 亿元（同比+0.33%到+30.23%），栖霞建设-8 亿元到-9.5 亿元（同比亏损扩大），金融街-90亿元到-120 亿元（同比亏损扩大），中交地产-53 亿元（同比亏损扩大）。融资方面：华润置地向银行借款20 亿元，贷款期限为3 年；招商蛇口发行10 亿元中期票据；融创中国债务重组方案获批。万科选择行使“20 万科02”公司债券的发行人赎回选择权，将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部债券。出售资产：中交地产拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团。一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.29%，沪深300 指数上涨0.54%，相对收益为-1.83%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第27 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：粤宏远A、万科A、新华联、深振业A、南都物业，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为宁波富达、荣丰控股、亚太实业、中交地产、荣盛发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.26%，沪深300 指数上涨0.54%，相对收益为-0.8%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.9/8.3 倍；物管24/25PE 均值分别12/11 倍。投资分析意见：9 月“止跌回稳”和12 月“稳住楼市股市”的连续表态明确了修复居民资产负债表的政策思路，预计后续将有更积极有为的政策推出，预计房地产行业有望筑底，并预计今年行业总量仍偏弱、但结构强弹性，其中一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性，同时考虑到行业供给出清接近终章，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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